Betongold hat 2023 klar an Glanz verloren

Mit direkt gehaltenen Immobilien haben Investoren im vergangenen Jahr zwar noch Geld verdient. Doch aufgrund der gestiegenen Zinsen ist die Rendite so gering ausgefallen wie seit 20 Jahren nicht mehr.

Direkt gehaltene Schweizer Immobilien erzielten 2023 gemäss dem Schweizer Immobilien Index von MSCI und Wüest Partner eine Gesamtrendite von 1,4 Prozent. Dies entspreche der schwächsten Performance seit Messbeginn im Jahr 2002, heisst es in einer am Dienstag veröffentlichten Kurzstudie «Immobilien Schweiz» der UBS.

Grund für die geringere Performance war vor allem die Zinswende. In den vorangehenden 20 Jahren hätten die Immobilienportfolios von Aufwertungen profitiert, die im Schnitt 1,8 Prozentpunkte zur Gesamtrendite beigetragen hätten.

2023 aber erhöhten die Bewerter wegen der gestiegenen Zinsen die Diskontierungssätze. Dies führte erstmals überhaupt zu einer Abwertung (-1,7%).

Dabei hat sich die Schweiz im internationalen Vergleich aber deutlich besser geschlagen als etwa Frankreich (Rendite 2023: -7,5%), Schweden (-3,8%) sowie Niederlande (-4,6%) und USA (-7,9%).

Über alle Segmente hinweg waren 2023 die Gesamtrenditen laut der UBS tiefer als im Vorjahr.

Dabei verzeichneten Industrie- und Logistikflächen mit +4,2 Prozent erneut die höchste Gesamtrendite. Mit deutlichem Abstand folgten die Segmente Wohnen (+2,1%), Hotel (+1,4%) und Büro (+0,8%). Die tiefste Gesamtrendite wiesen Verkaufsflächen (+0,5%) auf.

Dafür nahmen die Mieterträge zu. Zunehmende Knappheit und der Anstieg des Referenzzinssatzes liessen Wohnungsmieten steigen.

Gleichzeitig profitierten Geschäftsflächen von der dort üblichen Anbindung an Inflation. Das von MSCI analysierte Immobilienportfolio wies so eine Steigerung der Marktmieten um 2,7 Prozent auf. Das ist der höchste Zuwachs seit 2006.

Am stärksten gingen Renditen bei den Wohnrenditeliegenschaften in Zürich zurück. Mit 2,9 Prozent sei diese aber unter allen Grosszentren noch am höchsten. Am tiefsten war die Gesamtrendite mit 0,7 Prozent in Stadt Basel. Hier rechnet Bank wegen staatlicher Eingriffe in Mietpreisgestaltung nächsten Jahren mit einer unterdurchschnittlichen Performance.

Bei den Büroflächen verzeichneten einzig Bern (+2,0%) und Zürich (+1,4%) eine positive Gesamtrendite. Substanzielle Abwertungen von bis zu -4,1 Prozent (in Genf) führten in den anderen Zentren (u.a. Basel und Lausanne) zu einem negativen Gesamtergebnis.

Die jüngste Leitzinssenkung durch die Schweizerische Nationalbank dürfte zusammen mit den vor allem bei Wohnrenditeliegenschaften guten Ertragsaussichten eine Stabilisierung am Transaktionsmarkt begünstigen. Die Portfoliobewertungen dürften im laufenden Jahr aber kaum steigen. Damit dürfte die Gesamtrendite erneut deutlich unter dem langfristigen Mittel von rund 5,6 Prozent zu liegen kommen.