Vermieter brauchen für eine Kündigung gute Gründe
Nicht nur Mieter, auch Vermieter können einen Mietvertrag kündigen. Was dabei zu beachten ist.
Das Wichtigste in Kürze
- In der Regel ist es die Mietpartei einer Wohnung, die den Vertrag kündigt.
Doch es geht auch andersherum: Denn auch Vermieter haben das Recht, eine Kündigung auszusprechen. Willkürlich geht das allerdings nicht. «Es muss grundsätzlich ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegen», sagt Rolf Janssen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main. Welche das sind, und was Mietparteien gegen eine solche Kündigung tun können, lesen Sie hier.
Was sind gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe?
«Eine ordentliche Kündigung ist möglich, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt», sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Drei unterschiedliche Szenarien sind dabei denkbar.
Erstens: Der Mieter verletzt schuldhaft seine vertraglichen Pflichten und zahlt etwa die Miete nicht, stört den Hausfrieden, macht eine nicht genehmigte Untervermietung oder nutzt die Wohnung vertragswidrig. Zweitens: Der Vermieter meldet Eigenbedarf für die Wohnung an. Und drittens: Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, wird abgerissen und neu gebaut.
Bei diesen Kündigungsgründen stehen Vermieter in der Pflicht, die vertraglich vereinbarte, beziehungsweise die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten.
Wie sehen die Kündigungsfristen aus?
Sie sind abhängig von der Wohndauer. Bis zu einer Wohndauer von fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bis zu einer Wohndauer von acht Jahren sechs Monate und danach neun Monate. «Im Mietvertrag können längere Kündigungsfristen für den Vermieter sowie Verlängerungsklauseln vereinbart sein», sagt Janssen.
Können Vermieter ein Mietverhältnis auch fristlos kündigen?
Ja – wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Und der liege vor, wenn einem Vermieter angesichts der Umstände im Einzelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung beidseitiger Interessen nicht zumutbar ist, sagt Wagner.
Eine solche fristlose Kündigung ist beispielsweise denkbar, wenn die Mieterseite die Wohnung unbefugt Dritten überlässt. Oder die Mieterseite für zwei aufeinanderfolgende Termine mit dem Zahlen der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.
Der Vermieter ist auch berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn der Mieter oder die Mieterin nachhaltig den Hausfrieden stört – trotz Aufforderung, das zu lassen. «Bei einer ausserordentlich fristlosen Kündigung ist der Mietpartei allerdings eine Räumungsfrist von etwa ein bis zwei Wochen einzuräumen», so Wagner.
Welche Ziele verfolgen Vermieter mit der Kündigung – kann es dabei auch um eine Mieterhöhung gehen?
«Vermieterkündigungen sind unwirksam, wenn sie mit dem Angebot verbunden sind, das Mietverhältnis zu einem höheren Mietpreis fortzusetzen», betont Janssen. Er kennt aus der rechtlichen Beratung viele Fälle, in denen der Vermieter oder die Vermieterin zwar zunächst einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie etwa Eigenbedarf angibt, nach Auszug der Mietpartei die Wohnung jedoch neu vermietet.
«In solchen Fällen verfolgt der Vermieter in aller Regel das Ziel, durch Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen, als es durch Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis möglich wäre», so Janssen.
Was kann der Mieter oder die Mieterin gegen eine Kündigung tun?
Bei einer ordentlichen Kündigung hat der Mieter die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Er kann verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn eine Beendigung für den Mieter, seine Familie oder für einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeutet.
«Dies ist immer im Einzelfall zu bewerten», sagt Julia Wagner. «Dabei sind die Interessen beider Seiten zu berücksichtigen.» Bei fristlosen Kündigungen wegen nicht gezahlter Mieten besteht die Möglichkeit, die Kündigung durch das Zahlen der Mietrückstände abzuwenden. «Hierdurch wird die fristlose Kündigung unwirksam», sagt Janssen.
Welche weiteren Tipps sollten Betroffene kennen?
Der Mieter oder die Mieterin sollte eine Kündigung rechtlich prüfen lassen – entweder durch einen Mieterschutzverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.
Hierbei sind vor allem die von der Vermieterin oder vom Vermieter benannte Kündigungsfrist und die Kündigungsgründe zu checken. «Vor allem bei Eigenbedarfskündigungen liegen in vielen Fällen die in der Kündigung angegebenen Gründe tatsächlich nicht vor», sagt Janssen und verweist auf den mietrechtlichen Beratungsalltag.