Risiko einer Immobilienblase bleibt in Zürich und Genf gross

In Zürich und Genf bleibt das Risiko einer Blase am Wohnungsmarkt im internationalen Vergleich gross, auch wenn sich dieses zuletzt abgeschwächt hat. In dem von der UBS erstellten Global Real Estate Bubble Index 2024 belegt Zürich neu den dritten Rang. Dies, nachdem die Stadt im letzten Jahr noch an der Spitze gestanden hatte.

Insgesamt sei das Risiko von Immobilienblasen im Durchschnitt das zweite Jahr in Folge gesunken, hielt die Grossbank fest. In Zürich ging der Blasen-Risiko-Wert für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr gar signifikant auf 1,51 nach 1,71 Punkten vor Jahresfrist zurück. Nur Miami (1,79 Punkte) und Tokio (1,67) weisen ein noch grösseres Blasenrisiko auf.

Ein erhöhtes Risiko besteht derzeit in Los Angeles (1,17 Punkte), Toronto (1,03) und Genf (1,00). Als moderat schätzen die UBS-Experten dieses etwa in Amsterdam (0,98), Sydney oder Boston (beide 0,78) ein. Auf einem Vergleichsweise tiefen Niveau bewegen sich im Index die Weltstädte Paris (0,35), New York (0,37) und London (0,41).

Für die Studie hat die UBS die Wohnimmobilienpreise in 25 Grossstädten analysiert. Die Grundregel lautet: Je höher die Preise, desto grösser das Risiko einer Immobilienblase. Die Preise sind zuletzt gesamthaft zurückgegangen. Aktuell liegen sie laut der UBS inflationsbereinigt im Durchschnitt etwa 15 Prozent unter dem Niveau von Mitte 2022.

Die stärksten Korrekturen bei den Immobilienpreisen habe es dabei in Städten wie München, Hongkong oder Paris gegeben. Sie wiesen in den vergangenen Jahren ein sehr hohes Blasenrisiko auf. Starke Preisrückgänge seien aber auch in Vancouver, Toronto oder Amsterdam zu sehen gewesen, hiess es.

Nur bedingt Entspannungssignale gab es vonseiten der Eigenheime, deren Preise in den letzten Quartalen gedämpft gewachsen sind. Während sich die Korrekturen in Paris und Hongkong fortgesetzt haben, legten die Preise in Dubai oder Miami weiter zu. Und auch in Zürich koste der Kauf von selbst genutztem Wohneigentum beinahe ein Viertel mehr als noch vor fünf Jahren.

In vielen städtischen Wohnungsmärkten halte sich der Preisdruck in Grenzen. Dies hielt UBS-Immobilienexperte Matthias Holzhey an einer Telefonkonferenz fest. Hauptgrund dafür sei die zunehmende Wohnungsknappheit in den meisten Städten, wovon auch Zürich stark betroffen sei.

Dieser Effekt dürfte anhalten, da die Bevölkerung in den Städten zunehme und zugleich weniger Wohnraum in städtischen Gebieten entstehe. Steigende Baukosten, fehlende Bauflächen und rückläufige Baugenehmigungen führten zu einer weiteren Verknappung am Wohnmarkt.

Ob es erneut einen Immobilienboom und damit ein wachsendes Blasenrisiko geben wird, bleibt laut Holzhey abzuwarten. Mitentscheidend werde sein, wie gut sich die Konjunktur in den kommenden Quartalen entwickle. Und in welchem Tempo die Geldhüter weiter an der Zinsschraube drehten.

Das Kaufen von Wohnfläche nimmt in der Regel im Umfeld sinkender Zinsen zu, da die Kreditfinanzierung erschwinglicher wird. Nach der Europäischen Zentralbank (EZB) und der US-Notenbank Fed könnte am kommenden Donnerstag auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Zinsen weiter senken und so dem Immobilienmarkt Auftrieb verleihen.