Stäfa verabschiedet den kommunalen Mehrwertausgleich
Die Vorlage für den kommunalen Mehrwertausgleich wurde in Stäfa verabschiedet, dessen Ziel es ist, die erwachsenden Mehrkosten abzugelten.
Nach dem eidgenössischen Raumplanungsgesetz sind erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen entstehen, angemessen auszugleichen. Der Kanton Zürich hat diese Vorgabe mit dem Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) vom 28. Oktober 2019 umgesetzt.
Das Gesetz ist am 1. Januar 2021 in Kraft getreten. Das kantonale Gesetz wiederum lässt den Gemeinden Spielraum, für Auf- und Umzonungen eine Mehrwertabgabe zwischen 0 Prozent und höchstens 40 Prozent des um 100'000 Franken reduzierten Mehrwerts zu erheben.
Will eine Gemeinde die Mehrwertabgabe einführen, legt sie zudem die Grösse einer sogenannten Freifläche fest. Der Wert muss zwischen mind. 1'200 und maximal 2'000 m2 betragen. Grundstücke, deren Fläche kleiner ist als der bestimmte Wert, sind von der kommunalen Mehrwertabgabe befreit.
Auf- und Umzonungen sowie Gestaltungspläne
Der Gemeinderat beantragt der Gemeindeversammlung, für Stäfa die Mehrwertabgabe einzuführen. Der Abgabesatz soll bei 25 Prozent liegen, die Freifläche beim Maximum von 2'000 m2. Mit diesen Werten soll die Bauordnung ergänzt werden.
Zugleich muss ein Reglement für den mit diesen Mitteln gespeisten Ausgleichsfonds durch die Gemeindeversammlung erlassen werden. Für dieses hat der Gemeinderat das kantonale Musterreglement übernommen.
Die zu erwartenden Erträge sind heute nicht abschätzbar. Sie sind abhängig von den künftigen planerischen Massnahmen (Auf- und Umzonungen, Gestaltungspläne). Raumplanerisch will die Mehrwertabgabe eine konsequente, d.h. rationellere Nutzung der vorhandenen Bauzonen fördern, Stichwort «Siedlungsentwicklung nach innen».
Das Ziel des Mehrwertausgleichsverfahrens
Ziel des Mehrwertausgleichsverfahrens ist es, die der Gemeinde durch die verdichtete Bauweise erwachsenden Mehrkosten abzugelten. Die neue Gesetzgebung ermöglicht es, anstelle der Abgabe im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags direkte Mehrleistungen der Bauherrschaft zu Gunsten der Öffentlichkeit zu erbringen.
Verfahren und Berechnung sind kantonalrechtlicher Natur und nach Auffassung des Gemeinderats kompliziert geregelt. Der ausgleichspflichtige Mehrwert basiert auf der Differenz zwischen dem Verkehrswert eines Grundstücks mit und ohne planerische Massnahme (Um- oder Aufzonung) am Stichtag des Inkrafttretens der Zonenänderung.
Grundlage dafür bilden vom Kanton festgelegte Landpreismodelle basierend auf amtlichen Schätzungen. Die Mehrwertabgabe richtet sich nach dem Zeitpunkt einer rechtsgültigen Baubewilligung und zwar unabhängig davon, ob eine Mehrnutzung realisiert wird oder nicht. Die Veräusserung des Grundstücks löst keine Mehrwertabgabe aus.