Die zwei Mietrechts-Vorlagen zusammengefasst

Die beiden Mietrechts-Vorlagen vom 24. November 2024 sehen jeweils eine Änderung des Obligationenrechts (OR) vor. Diese wurden vom Parlament beschlossen. Gegen beide Vorlagen wurde ein Referendum eingereicht, weshalb nun die Schweizer Stimmbevölkerung über die Änderungen entscheiden wird.

Die vom Parlament beschlossene Gesetzesänderung zur Regelung der Untermiete beabsichtigt, Missbräuche gezielter zu bekämpfen. Während die Untermiete grundsätzlich erlaubt bliebe und weiterhin wichtige Funktionen erfüllen würde, sieht die Vorlage strengere Regeln vor.

Künftig müssten Mieter ein schriftliches Gesuch stellen und eine schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen, bevor sie untervermieten dürften.

Diese Dokumente müssten entweder handschriftlich unterzeichnet oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen sein; ein einfaches E-Mail würde nicht genügen.

Zudem wären Mieter verpflichtet, über Änderungen während der Untermietdauer zu informieren, beispielsweise bei einem Wechsel der Untermieter oder einer Erhöhung des Untermietzinses.

Vermieter würden weitere Möglichkeiten erhalten, eine Untermiete zu verweigern.

Neben den bestehenden Gründen wie einem zu hohen Untermietzins oder wesentlichen Nachteilen könnten sie eine Untermiete auch dann ablehnen, wenn sie länger als zwei Jahre dauern sollte oder aus anderen gerechtfertigten Gründen, die das Gesetz nicht ausdrücklich erwähnt.

Bei Regelverstössen durch die Mieterschaft wäre nach einer schriftlichen Mahnung eine Kündigung mit 30-tägiger Frist möglich. Dies gälte beispielsweise, wenn ohne schriftliche Zustimmung untervermietet würde oder falsche Angaben gemacht würden.

Diese neuen Bestimmungen würden auch für Pachtverträge gelten, wenn die Weitergabe durch einen Mietvertrag erfolgte. Bei Unterpacht bliebe die bisherige Regelung bestehen, wonach Verpächter die Zustimmung ohne Begründung verweigern könnten.

Die vorgeschlagene Gesetzesänderung zielt darauf ab, ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen den Interessen von Mietenden und Vermietenden herzustellen und gleichzeitig missbräuchliche Praktiken wie überhöhte Untermietzinse oder unerlaubte Weitervermietungen zu unterbinden.

Die vom Parlament vorgeschlagene Gesetzesänderung im Mietrecht würde die Voraussetzungen für Kündigungen wegen Eigenbedarfs erheblich lockern. Während nach geltendem Recht ein «dringender» Eigenbedarf nachgewiesen werden muss, würde künftig ein «bedeutender und aktueller» Eigenbedarf genügen. Diese Änderung hätte weitreichende Auswirkungen in verschiedenen Situationen des Mietverhältnisses.

Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern würde der Kündigungsschutz für Mieter häufiger entfallen. Derzeit dürfen Vermieter während eines laufenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens und bis zu drei Jahre danach nicht kündigen. Mit der neuen Regelung könnten sie diesen Schutz leichter umgehen, indem sie Eigenbedarf geltend machen.

Im Falle von Mieterstreckungen, die Mieter in Härtefällen beantragen können, müssten Gerichte die neue Definition des Eigenbedarfs berücksichtigen.

Dies könnte dazu führen, dass Gerichte häufiger kürzere oder gar keine Mieterstreckungen gewähren, was die Position der Mieter in solchen Situationen schwächen würde.

Bei Eigentumswechseln würde die Gesetzesänderung neuen Eigentümern mehr Spielraum geben.

Sie könnten häufiger von der Möglichkeit Gebrauch machen, trotz längerer vertraglich vereinbarter Fristen mit der gesetzlichen Mindestfrist von drei Monaten bei Wohnungen und sechs Monaten bei Geschäftsräumen zu kündigen.

Die Gesetzesänderung zielt darauf ab, Eigentümern einen einfacheren und schnelleren Zugang zu ihrem Eigentum zu ermöglichen. Dabei ist zu beachten, dass der bestehende Anspruch auf Schadenersatz für Mieter bei vorzeitiger Kündigung durch neue Eigentümer von der Änderung unberührt bliebe.