Akutes Risiko für Immobilienblase in Frankfurt und München
Billiges Geld und hohe Nachfrage haben die Immobilienpreise hochgetrieben. Frankfurt und München sind beim Risiko einer Blase am Wohnungsmarkt weltweit vorne, glauben Experten.
Das Wichtigste in Kürze
- Frankfurt und München weisen laut einer Studie weltweit mit das höchste Risiko für eine Immobilienblase auf.
Das Finanzzentrum am Main steht nach Einschätzung der Schweizer Grossbank UBS diesbezüglich auf Platz zwei nach Toronto. Auch in München sei der Wohnungsmarkt stark überhitzt.
Die Stadt liege unter allen 25 untersuchten Metropolen auf Platz vier, knapp nach Zürich. «Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen», riet Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland.
Die Bank errechnete in ihrem veröffentlichten «Global Real Estate Bubble Index» für Frankfurt einen Wert von 2,21 und für München von 1,80 - bei mehr als 1,5 Punkten besteht ein Blasenrisiko. Als stark überbewertet jenseits von 1,5 Punkten gelten demnach auch Toronto, Amsterdam, Tokio, Vancouver und Hongkong. Als etwas weniger überhitzt sieht UBS etwa London, Paris, Los Angeles und Sydney.
Akute Überhitzung
Bedingt durch niedrige Zinsen hätten sich die Eigenheimpreise in den vergangenen zehn Jahren stetig von den lokalen Einkommen und Mieten abgekoppelt, so die UBS. «Die Städte mit dem höchsten Blasenrisiko haben in diesem Zeitraum inflationsbereinigte Preisanstiege von durchschnittlich 60 Prozent verzeichnet, während die realen Einkommen und Mieten nur um etwa 12 Prozent gestiegen sind.»
Schon in den Vorjahren hatte die UBS eine akute Überhitzung für die Wohnungsmärkte in München und Frankfurt festgestellt. Betrachtet man jedoch, wie viel von ihrem Einkommen qualifizierte Arbeitnehmer für eine zentrumsnahe 60-Quadratmeter-Wohnung ausgeben müssen, stehen Frankfurt und München weit hinter Tokio, Hongkong, London und Paris.
In Frankfurt beobachtet die UBS nun eine Abkühlung des Marktes. In der Mainmetropole seien die zuletzt üblichen zweistelligen Preissteigerungen erstmals seit zehn Jahren zurückgegangen, hiess es. «Zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 stiegen die Immobilienpreise nur noch um rund 5 Prozentpunkte.» Die Wohnungspreise in Frankfurt lägen dennoch mehr als 60 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren.
«Der Boom geht zu Ende»
München weise das höchste Preis-Miet-Verhältnis aus. Hier ist es im Verhältnis zum Mieten also besonders teuer, eine Immobilie zu kaufen. Nachdem sich die Preise im vergangenen Jahrzehnt mehr als verdoppelt hätten, schwäche sich das Wachstum auch hier auf rund fünf Prozent ab. «Der Boom geht zu Ende», sagte Kunkel mit Blick auf beide Städte.
Generell sieht die UBS die Immobilienmärkte vor einer Wende. Während die Zinsen rasant gestiegen seien und sich die Konjunkturaussichten eintrübten, schmälere die hohe Inflation die Kaufkraft der Haushalte. Damit sei der weiter robuste Arbeitsmarkt in vielen Städten die letzte Stütze des Eigenheimmarktes. Anders als viele Experten, die nur eine Abschwächung des Immobilienbooms erwarten, warnt die UBS vor heftigen Folgen: In vielen der sehr hoch bewerteten Städte sei in den nächsten Quartalen «mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen».
