Immo-Monitoring: Trübe Aussichten für Verkaufsflächen

Wer von Immobilien hört, denkt in der Regel an Knappheit und steigende Preise. Doch dies gilt nur für den Wohnbereich. Im Bereich der Büro- und Verkaufsimmobilien sind die Aussichten dagegen weniger rosig. Hier drohen vielmehr sinkende Mietpreise und steigende Leerstände.

Im Bereich der Geschäftsflächen erwartet die Immobilienberatungsfirma Wüest Partner (WP) gemäss der am Donnerstag veröffentlichten Frühlingsausgabe des «Immo-Monitoring» sinkende Angebotsmieten. Bei Büroflächen dürften die Angebotsmieten schweizweit um 0,4 Prozent und bei Verkaufsflächen gar um 1,2 Prozent sinken. Und dies trotz positiver Stimmung bei vielen Unternehmen und vieler offener Stellen im Bürobereich sowie geringer Bautätigkeit.

Allerdings gibt es dabei grosse Unterschiede. Von steigenden Leerständen seien vor allem Gebäude mit einem erheblichen Sanierungsbedarf betroffen und die somit den Anforderungen der Mieterschaft bezüglich Nachhaltigkeit nicht mehr entsprechen würden, heisst es in der Studie.

Zudem gibt es laut WP weiterhin Regionen, darunter etwa das Glattal-Furttal, Mendrisio, Morges und Nyon, mit einem strukturellen Überangebot. Dies setze die Mietpreise von Büroflächen unter Druck. Davon sind aber die grossen Wirtschaftszentren wie Zürich und Genf, wo sich auch der Arbeitsmarkt sehr positiv entwickelt, kaum betroffen. Vor allem sehr gut gelegene und bestens unterhaltene moderne Flächen bleiben gefragt.

Vor grossen Herausforderungen steht laut WP der Markt für Verkaufsflächen – und dies trotz des Aufschwungs der vergangenen zwei Jahre. WP prognostiziert hier einen Rückgang der Angebotsmieten um insgesamt 1,2 Prozent. Ein wichtiger Grund dafür ist der Aufschwung des E-Commerce.

Dies erfordere einen kostspieligen Wandel und Flexibilität. Mit der Neugestaltung der Verkaufsflächen könne das Einkaufserlebnis verbessert werden.

An Toplagen sei das Interesse nach Verkaufsflächen zwar gross. Dies führe zu steigenden Mieten. Doch über die ganze Schweiz besehen stehen die Mietpreise für Verkaufsflächen tendenziell unter Druck. Besonders betroffen sind einige Shoppingcenter. Hier habe die mittlere Leerstandsquote 2023 relativ hohe 5,0 Prozent betragen. Zum Vergleich: in Grossstädten war sie klar unter 4 Prozent.

Zudem gehen die Quadratmeter-Umsätze bei den Shoppingcentern stärker zurück als bei den anderen Verkaufsflächen, was die Marktmieten unter Druck setze. Und dies schlägt laut WP auch auf deren Immobilienwerte durch. Diese würden sich im Vergleich zu anderen Verkaufsflächen schlechter entwickeln. So gewannen innerstädtische Verkaufsflächen zwischen 2018 und 2023 klar an Wert, bei Shoppingcentern blieb der Wert dagegen praktisch konstant.

Allerdings gilt es auch hier zu unterscheiden zwischen Top-Shoppingcentern und mittelgrossen Einkaufszentren. Während erstere in der Zeit von 2018 bis 2023 an Wert gewonnen haben, sind die Bewertungen der letzteren deutlich gesunken.

Ladenflächen in Top-Shoppingcentren, die verkehrstechnisch gut angebunden seien und viele Parkplätze sowie einen guten Branchenmix aufweisen, könnten deutlich höher vermietet werden. Hier gebe es gar Wartelisten für Interessenten. Dagegen hätten die Spitzenmieten in den mittelgrossen Einkaufszentren in den vergangenen Jahren nicht gehalten werden können. Allerdings reagierten die Mieten in Einkaufszentren wegen der zumeist langen Mietverträge insgesamt nur langsam auf Marktveränderungen, schreibt WP weiter.