Rheinfelden: Verlängerung der Baurechte im Augarten geplant
Rheinfelden plant eine Verlängerung und Anpassung der Baurechtsverträge im Augarten, um erschwinglichen Wohnraum und langfristige Planungssicherheit zu sichern.
Wie die Stadt Rheinfelden mitteilt, plant die Ortsbürgergemeinde im Wohnquartier Augarten eine freiwillige Ergänzung und vorzeitige Verlängerung des Baurechtsvertrags anzubieten, bevor dieser 2070 ausläuft.
Der Gemeinderat beantragt der Ortsbürgergemeindeversammlung vom 9. Dezember 2024 einen entsprechenden Nachtrag.
Damit soll der langfristige Werterhalt der Immobilien gesichert und weiterhin erschwingliches und familienfreundliches Wohnen im Augarten ermöglicht werden.
Ortsbürger entscheidet über Augarten-Baurechtsverlängerung
Die Siedlung Augarten wurde vor rund fünfzig Jahren im Baurecht auf einem Grundstück der Ortsbürgergemeinde Rheinfelden erstellt. Der Baurechtsvertrag gewährt das Recht, auf fremdem Boden zu bauen – das Bauland bleibt jedoch im Besitz der Ortsbürgergemeinde.
Nach Ablauf der Vertragsdauer tritt der sogenannte Heimfall ein, bei dem die Immobilien zusammen mit dem Boden an die Grundeigentümerin fallen. Die Entschädigung dafür ist im Baurechtsvertrag festgelegt.
Im geltenden Vertrag liegt sie bei fünfzig Prozent «des ersten Verkaufspreises» jedes Objekts (ohne Kaufkraft- oder Inflationsanpassung). Der Vertrag läuft 2070 aus.
Die Ortsbürgergemeinde Rheinfelden soll den Baurechtsnehmern im Wohnquartier Augarten nun eine freiwillige Ergänzung und vorzeitige Verlängerung des Baurechtsvertrages anbieten. Über das Angebot entscheidet die Ortsbürgergemeindeversammlung am 9. Dezember 2024.
Anpassung der Baurechtszinsen und Neuregelung der Heimfallentschädigung
Der nun präsentierte Vorschlag umfasst eine Anpassung der Baurechtszinsen und eine Neuregelung der Heimfallentschädigung, die auf den Marktwert der Immobilien zum Vertragsende angehoben werden soll.
Ziel dieser Initiative ist es, langfristige Planungssicherheit zu schaffen und die aus der gegenwärtigen Heimfall-Regelung resultierende schleichende Entwertung der Immobilien für die Baurechtsnehmer zu verhindern, ohne die ursprüngliche Idee des bezahlbaren Wohnraums zu gefährden.
Familienfreundlicher und erschwinglicher Wohnrau
1970 mit dem Ziel geschaffen, erschwinglichen Wohnraum zu bieten, ist der Augarten bis heute ein Beispiel für familienfreundlichen Lebensraum.
Auch mit der nun vorgeschlagenen Ergänzung wird an diesem Ziel festgehalten: Die Mieten im Augarten müssen weiterhin mindestens zwanzig Prozent unter dem regionalen Marktniveau bleiben.
Gleichzeitig aber soll mit den Ergänzungen garantiert werden, dass Häuser und Wohnungen der Baurechtsnehmer ihren effektiven Wert behalten und bis zum Ende der Vertragslaufzeit zu einem realen Preis veräussert werden können, ohne zugleich der Spekulation Tür und Tor zu öffnen.
Derzeit ist ein umgekehrter Effekt zu beobachten: Mit näher rückendem Ende des Heimfalls verringert sich der Buchwert der Objekte bis auf den Betrag der Heimfallentschädigung.
Erweiterter Vertrag stärkt Planungssicherheit
Die Ergänzung zum Vertrag umfasst drei zentrale Punkte, die einander gegenseitig bedingen. Verlängerung der Laufzeit: Der Baurechtsvertrag kann bis 2124 verlängert werden. Dies bietet langfristige Sicherheit und schafft eine verlässliche Grundlage für die nächsten Jahrzehnte. Dies für Baurechtsnehmer ebenso wie für die Ortsbürgergemeinde.
Anpassung der Heimfallentschädigung: In Ergänzung zur neuen Laufzeit wird die Heimfallentschädigung auf den Verkehrswert der Immobilien zum Vertragsende angehoben. Dies bedeutet für die Baurechtsnehmerinnen und -nehmer eine erhebliche Verbesserung.
Der Wert der Liegenschaft steigt um ein Mehrfaches und dem schleichenden Wertverlust wird vorgebeugt. Die Planungssicherheit für Immobilienverkäufe, Hypothekenaufnahmen oder -verlängerungen wird deutlich gestärkt.
Anpassung der Baurechtszinsen: Zur Finanzierung des höheren Heimfalls durch die Ortsbürgergemeinde werden die Baurechtszinsen ab dem Jahr 2025 gestaffelt angehoben und bis 2029 um einen Faktor von knapp 3,4 erhöht. Mit rund 18 Franken pro Quadratmeter liegen sie weiterhin unter den Sätzen vergleichbarer Baurechtsverträge in der Region.
Freiwilliges Angebot zur Neuregelung
Das Angebot zur Neuregelung steht unter dem Vorbehalt des Beschlusses der Ortsbürgergemeindeversammlung, ist freiwillig und bietet den Baurechtsnehmern die Möglichkeit, entweder dem neuen Modell zuzustimmen oder beim bestehenden Vertrag zu bleiben.
Die Entscheidung hierfür muss bis zum 31. März 2025 getroffen werden. Auch ein späterer Einstieg ist möglich, jedoch müssten dann die zusätzlichen Zinsen rückwirkend ausgeglichen werden.
Die ehemalige Credit Suisse, heute UBS, die über den Fonds LivingPlus einen Grossteil der Wohnungen im Augarten hält, hat dem Vorschlag bereits zugestimmt. Dies unterstreicht das Vertrauen in das Modell und die Zukunft des Wohnquartiers.
