Online-Shopping drückt auf Mieten für Ladenflächen

Kein anderes Immobiliensegment ist zurzeit einem stärkeren Strukturwandel ausgesetzt als Verkaufsflächen. Sinkende Detailhandelsumsätze und veränderte Einkaufsgewohnheiten drücken auf die Mieten, wobei der Preiszerfall aber nicht in allen Regionen und an allen Lagen eingesetzt hat.

Der Schweizer Detailhandel ist seit einigen Jahren gleich mit zwei einschneidenden Entwicklungen konfrontiert. Einerseits hat der starke Franken den Einkaufstourismus anschwellen lassen. Andererseits hat der Online-Handel den Preis- und Konkurrenzdruck verstärkt. Das hat sich auf die Schweizer Ladenlandschaft und den Immobilienmarkt ausgewirkt.

An guten Lagen haben internationale Ladenketten alteingesessene Geschäfte verdrängt. An weniger guten Lagen haben die Leerstände zugenommen. So sind laut dem heute Mittwoch veröffentlichten Immo-Monitoring von Wüest Partner seit 2013 die angebotenen Verkaufsflächen von knapp über 300'000 auf 570'000 m2 pro Quartal emporgeschnellt. Die mittleren Angebotsmieten sind seither um 8,9 Prozent gesunken.

Hinter diesen Durchschnittszahlen verbergen sich jedoch ganz unterschiedliche Entwicklungen. So sind von 2017 auf 2018 in den Regionen Basel und Genfersee sowie in den Städten Zürich und Genf die Mieten für Verkaufsflächen weiter gestiegen. In allen anderen Regionen dagegen sind die Angebotsmieten gesunken. Besonders stark unter Druck sind laut Wüest Partner die Preise für Ladenflächen in den kleineren und mittleren Städten.

Ein wichtiger Treiber der Mietpreisentwicklung ist neben dem Strukturwandel die Veränderung des Nachfragepotenzials. So hat zwischen 2011 und 2016 in den Grossregionen Zürich und Bern, im Mittelland und in Teilen der Romandie die erreichbare Verkaufsfläche pro Einwohner abgenommen. Die Immobilieninvestoren haben demnach bereits auf den Strukturwandel reagiert und im Verhältnis zum Bevölkerungswachstum weniger zusätzliche Ladenflächen gebaut.

Im Tessin, in den Bergregionen und einigen Voralpengebieten dagegen stellt Wüest Partner das Gegenteil fest. Trotz stagnierender oder sogar rückläufiger Bevölkerung wurden in diesen Regionen die Ladenflächen erweitert. Wüest Partner sieht das als Problem. Denn das erweiterte Angebot richte sich vor allen an Feriengäste, die nur zeitweise den für die erweiterte Ladenflächen nötigen Umsatz generieren.

An Toplagen sollen Mieten auch 2019 steigen

Für das kommende Jahr prognostiziert Wüest Partner eine Fortsetzung der bisherigen Entwicklung. So sollen die mittleren Angebotsmieten um weitere 2,5 Prozent sinken, wobei Wüest Partner allen Regionen einen Preiszerfall voraussagt. Das heisst jedoch nicht, dass in der Schweiz flächendeckend alle Verkaufsflächen günstiger werden. Wüest Partner erwartet, dass an Toplagen die Angebotsmieten weiter steigen. Preistreibend wirke sich dabei vor allem aus, dass in Zentrumstädten die Beschäftigung weiter zunehme, heisst es dazu im Bericht.

Gemäss einer Analyse des Beratungsunternehmens ist das entscheidende Standortkriterium für den Umsatz eines Ladens die Zahl der Arbeitsplätze im Einzugsgebiet. Mit steigender Beschäftigungsdichte nehme nämlich die Versorgungs- und Verpflegungseinkäufe zu. Wüest Partner korrigiert damit die frühere Annahme, dass allein die Passantenfrequenz die Qualität des Standorts bestimmt. Das Beratungsunternehmen verweist zum Beleg auf die Zürcher Bahnhofstrasse. An dieser schweizweit bekannten Einkaufsmeile hätten Läden für den täglichen Bedarf bereits ein Teil der Mode- und Luxusgüter-Shops verdrängt. Die höchsten Ladenmieten würden auch nicht mehr im prestigeträchtigen mittleren Teil, sondern in der Nähe des Hauptbahnhofs bezahlt.

In diesem Zusammenhang weist Wüest Partner auch darauf hin, dass der Trend im Ladenbau hin zu mehr Erlebnis allein nicht das Allheilmittel gegen die Onlinekonkurrenz sei. Zweifelsohne wolle ein grosser Teil der Konsumenten heute während des Einkaufs unterhalten werden, heisst es im Bericht.

Doch zielführend sei die Erlebnisorientierung nur, wenn sie am passenden Standort und für geeignete Produkte eingesetzt werde. Denn den Konsumenten sei erstens bei den meisten Einkäufen Effizienz und Effektivität wichtiger als das Erlebnis. Und zweitens sei der finanzielle Einsatz deutlich gestiegen, wolle sich ein Laden allein durch die Gestaltung von der Konkurrenz abheben.