Wohneigentum oder doch lieber mieten?
Noch immer ist Wohneigentum ein Traum vieler Schweizer. Bei den niedrigen Zinsen heute ist es auch finanziell attraktiv. Doch was kostet Wohneigentum wirklich?
Das Wichtigste in Kürze
- Eigenkapital und Tragbarkeit sind hohe Hürden.
- Wer Wohneigentum besitzt, profitiert von tieferen Wohnkosten als Mieter-Haushalte.
- Renovationen und der Eigenmietwert müssen aber berücksichtigt werden.
In den letzten beiden Artikeln unserer Hypotheken-Serie haben wir dir alles zum Eigenkapital und zur Tragbarkeit erklärt.
Nun sitzen deine Freundin und du beim Abendessen und besprecht, wie die Sache mit dem Immobilienkauf genau funktioniert. Auf Valuu hast du bereits Hypotheken von verschiedenen Anbietern verglichen. Ihr stellt fest, dass ihr sowohl das Eigenkapital als auch das Einkommen für eure Traum-Immobilie aufbringen könnt.
Aber lohnt es sich überhaupt, Wohneigentum zu erwerben? Oder ist es vielleicht doch vernünftiger, weiter Mieter zu bleiben? Wir klären euch auf.
Wohneigentum kaufen
Wohneigentum zu kaufen, ist nicht so einfach. Wie bereits erklärt, stellen die regulatorischen Vorgaben über Eigenkapital und Einkommen (Tragbarkeit) viele Menschen in der Schweiz vor eine Herausforderung. Doch sind diese Hürden einmal gemeistert, sparst du jeden Monat bares Geld.
Effektive Kosten richtig berechnen
Sicher kommt es dir bekannt vor: Ein befreundetes Pärchen kauft sich ein Haus und erzählt dir, sie bezahlen jetzt nur noch CHF 400 im Monat. Zuvor bezahlten sie CHF 2'000 Wohnungsmiete.
Deine Freunde reden aber nicht von allen Kosten, die ein Hauskauf mit sich bringt, sondern nur vom Hypothekarzins. Rechnen wir mal die effektiven Kosten zusammen.
Ausgangslage
Machen wir ein Beispiel: In einer Siedlung in Staufen AG stehen Einfamilienhäuser zur Miete für CHF 2'800. In der selben Siedlung hat es ähnliche Häuser inkl. 2 Parkplätze zum Kauf, für CHF 750'000.
Nehmen wir an, du kaufst eines der Einfamilienhäuser. Du zahlst 20 % an, also CHF 150'000. Für die restlichen CHF 600'000 schliesst du eine Hypothek ab. Sie läuft über 10 Jahre, zu einem Zinssatz von 0,80 %. Das gibt CHF 4'800 pro Jahr – oder CHF 400 pro Monat. Also deutlich weniger als die Miete von 2'800 CHF.
Der Eigenmietwert
Die Überlegung hinter dem Eigenmietwert ist, dass der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung vermieten könnte. Er bewohnt dieses aber selbst. Anstatt Miete zu kassieren, hat er ein Dach über dem Kopf. Und weil das auch etwas wert ist, muss er sein Wohneigentum genauso versteuern, wie wenn ihm jemand Miete bezahlen würde.
Um den genauen Betrag des Eigenmietwerts zu bestimmen, wird geschaut, welche Mietzinsen im Umfeld üblich sind. In unserem Beispiel würde dies in etwa zusätzliche jährliche Steuerkosten von CHF 2'800 ergeben. Die CHF 2'800 müssen somit als zusätzliches Einkommen in der Steuererklärung angebenen werden.
Durch den Eigenmietwert erhöht sich dein steuerbares Einkommen. Hypothekarzinsen und Unterhalt können wieder abgezogen werden. Falls keine grösseren Renovationen getätigt werden, wird sich jedoch unter dem Strich deine Steuerrechnung ebenfalls erhöhen.
Amortisation
Wie wir im letzten Artikel zur Tragbarkeit lernten, muss unser Haus nach 15 Jahren bis zu einem Drittel abbezahlt sein. In unserem Beispiel wäre das ein zusätzlicher Betrag von CHF 7'000 pro Jahr; im Monat somit rund CHF 600.
Die Amortisation könnt ihr übrigens auch indirekt über die Säule 3a tätigen und somit vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Total Kosten im Monat
Gemäss unserem Zahlenbeispiel oben aus der Tabelle, bezahlst du also als Immobilienbesitzer nicht nur die CHF 400 Hypothekarzinsen im Monat. Total sind es CHF 1'733, die auf dich zukommen. Das ist mehr, als deine Freunde dir erzählt haben.
Durch die Amortisation über die Säule 3a wird es wieder günstiger. Mit monatlichen Kosten von CHF 1'233 scheint es im Vergleich zur Miete von über CHF 2'800 sehr lukrativ.
Achtung Renovation
Auch wenn du jetzt mehrere hundert Franken im Monat sparst, gibt es da noch etwas, das du nicht vergessen darfst: Renovationen.
Als Mieter ist es schon ziemlich einfach: Wenn die Waschmaschine aussteigt, rufst du deinen Vermieter an und er ersetzt diese. Je nach Vermieter kann das innert wenigen Stunden oder Tagen passieren. So oder so, du musst es nicht selbst bezahlen.
Eine Waschmaschine ist aber eher ein kleineres Problem. Wenn die Heizung aussteigt, flattert schnell eine Rechnung von CHF 20'000 oder mehr ins Haus.
Nach 25 Jahren würden auch die Bäder und die Küche ein Upgrade vertragen. Das kostet dich schnell so viel wie ein neues Auto. Immerhin kannst du das alles von den Steuern abziehen.
Das Gefühl des Eigentums
Solange die Kosten für die Renovationen nicht vernachlässigt werden, macht Wohneigentum absolut Sinn. Das Gefühl, ein Eigenheim zu besitzen, ist zudem absolut unbezahlbar. Was auch nicht vergessen werden darf, ist der meist höhere Ausbaustandard von Wohneigentum. Ob man es glaubt oder nicht, die Wohnqualität steigt damit immens.
Hast du dich für eine Immobilie entschieden, kannst du bei Valuu Hypotheken von über 100 bekannten Schweizer Banken, Versicherungen und Pensionskassen vergleichen und direkt online abschliessen. So können wir ein umfassendes Angebot in der gesamten Schweiz zu Top-Konditionen anbieten.
In zwei Wochen schauen wir an, wie man Hypotheken am besten vergleichen kann. Wir freuen uns. Bis bald.
