Nachbarn können Vermietung an Feriengäste nicht verbieten
Internet-Vermittler wie Airbnb haben das Vermieten an Urlauber leicht gemacht - nicht überall zur Freude der anderen Wohnungseigentümer im Haus. Die Touristen ganz loszuwerden wird nach einem BGH-Urteil schwierig. Gegen lärmende Horden können sich Nachbarn aber wehren.
Das Wichtigste in Kürze
- Nicht jeder wünscht sich in der Nachbarschaft wechselnde Feriengäste - trotzdem können Kurzzeit-Vermietungen einem Wohnungsbesitzer nicht von den Miteigentümern in der Wohnanlage untersagt werden.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit aus Niedersachsen entschieden.
In Papenburg an der Ems will eine Frau ihre Wohnung als Urlaubsunterkunft anbieten. Die Eigentümer der übrigen sieben Wohnungen sind geschlossen dagegen, sie fühlen sich durch die vielen Wechsel im Haus gestört. Auf einer Eigentümerversammlung 2017 wird abgestimmt. Die Ferienwohnungsgegner setzen mit Dreiviertelmehrheit durch, dass in Zukunft nicht mehr auf kurze Zeit vermietet werden darf - über den Kopf der betroffenen Eigentümerin hinweg.
Das Urteil des BGH
Dieser Beschluss ist laut BGH rechtswidrig, weil dem Verbot nicht alle zugestimmt haben. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann bei der Urteilsverkündung in Karlsruhe (Az. V ZR 112/18).
In einem ähnlichen Streit aus Berlin hatte der BGH schon 2010 entschieden, dass das kurzzeitige Vermieten von Eigentumswohnungen als Wohnnutzung zählt und damit prinzipiell erlaubt ist. Schliesslich diene die Wohnung auch den Feriengästen als Unterkunft. Sind Urlauber im Haus nicht erwünscht, können die Eigentümer laut dem Urteil aber in der Teilungserklärung eine restriktivere Vereinbarung treffen.
Das ist das Dokument, das in einer Eigentümergemeinschaft die Grundsätze des Miteinanders regelt. Die Teilungserklärung ist so fundamental, dass sie eigentlich nur mit den Stimmen sämtlicher Eigentümer geändert werden kann. Für mehr Flexibilität sind heute aber oft Öffnungsklauseln vorgesehen, die bestimmte Änderungen per Mehrheitsbeschluss gestatten. So eine Öffnungsklausel hatten sich die Papenburger Ferienwohnungsgegner bei ihrem Beschluss zunutze gemacht.
Ist eine Mehrheitsentscheidung rechtens?
Eine Mehrheitsentscheidung in der Eigentümerversammlung ist aber nicht automatisch bindend, nur weil die Stimmenzahl stimmt, sagte Stresemann. «Es sind auch inhaltliche Schranken zu beachten.»
Diese Schranken sollen den obersten Zivilrichtern zufolge die Minderheit schützen. Zu den «mehrheitsfesten» Rechten gehöre insbesondere die Zweckbestimmung des Eigentums. Denn davon hänge entscheidend ab, wie viel eine Wohnung wert sei. Als fiktives Beispiel nannte Stresemann einen Eigentümer, der in einer Wohnanlage eine Gaststätte betreibt. Ihn könnten die anderen nicht einfach überstimmen und festlegen, dass dort nur noch ein Büro erlaubt ist.
Auch ein Vermietungsverbot muss deshalb von sämtlichen Eigentümern gemeinsam beschlossen werden - und zwar unabhängig davon, ob für ein paar Tage oder auf Jahre vermietet wird, wie der Senat urteilte. Eine Differenzierung sei schwierig: Denn wo will man die Grenze ziehen?
Unterlassungsansprüche bestehen
Der BGH-Anwalt der Ferienwohnungsgegner hatte in der Verhandlung Mitte Februar an die Richter appelliert, angesichts aktueller Entwicklungen auch die Interessen der anderen Eigentümer zu bedenken. Durch Unterkunftsvermittler im Internet wie Airbnb sei ein gigantischer Markt für kurzzeitige Privatvermietungen entstanden.
Die Rechte der Anderen blieben nicht ausser Acht, entgegnete nun der Senat. Die Richter räumen zwar ein, dass es speziell in grösseren Wohnanlagen schwierig sein dürfte, alle für ein Verbot zu gewinnen. Sollten die Feriengäste grossen Lärm machen oder ständig gegen die Hausordnung verstossen, gebe es aber Unterlassungsansprüche gegen den verantwortlichen Eigentümer. Derartige Beschwerden hatte es aus Papenburg nicht gegeben. Dass unbekannte Leute im Haus wohnen, stelle für sich genommen noch keine Störung dar, stellte Stresemann klar.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland wertete das höchstrichterliche Urteil als «Stärkung der Eigentumsposition». «Der Wohnungseigentümer muss selbst entscheiden können, wie er sein Sondereigentum nutzt», sagte Präsident Kai Warnecke. Zuvor hatte er sich in der «Rheinischen Post» (Samstag) ähnlich geäussert.
Völlig unabhängig davon gelten in etlichen Kommunen mit Wohnungsnot sogenannte Zweckentfremdungsverbote. Sie sollen verhindern, dass Kurzzeit-Vermietungen überhandnehmen. Wer zum Beispiel in Berlin an Feriengäste vermieten will, braucht dafür eine Genehmigung.
