Hohe Mieten verdrängen die Schweizer in die Agglomeration

Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt in der Schweiz wegen der anhaltend starken Zuwanderung aus der EU auf hohem Niveau. Die Zuzüger zieht es laut einer Studie der UBS vor allem in die Städte Zürich, Bern, Basel, Lausanne und Genf. Das treibt dort angesichts des seit Jahren knappen Angebots wiederum die Mieten weiter in die Höhe.

In den Jahren 2020 bis 2022 hätten sich 29 Prozent der Zuzüger aus dem Ausland in diesen fünf Grosszentren niedergelassen. So heisst es in einer am Dienstag veröffentlichen Immobilienstudie der Grossbank. In diesen Städten wohnten allerdings nur rund zwölf Prozent der gesamten Wohnbevölkerung.

Gleichzeitig habe sich seit Beginn der Coronapandemie die Abwanderung aus den Zentren in Richtung anderer Schweizer Gemeinden verstärkt. Per Saldo verzeichneten die Grosszentren zwischen 2020 bis 2022 eine jährliche Binnenabwanderung von rund 15'000 Personen.

Dies sei der höchste Wert der vergangenen 40 Jahre. Damit wanderten im Jahr netto drei- bis viermal mehr Personen aus den Städten Zürich, Bern und Genf ab als in den zehn Jahren zuvor, schreibt die UBS. Gründe dafür seien auch die stärkere Verbreitung von Homeoffice, kaum zahlbare Preise für Wohneigentum in und nahe den Zentren und das steigende Mietpreisgefälle zwischen den Grosszentren und dem Umland.

Mit einem Wegzug liessen sich laut Studie grössere Mieteinsparungen realisieren. 2017 wären 56 Prozent der Menschen in Gemeinden mit tieferen Angebotsmieten als in der Herkunftsgemeinde umgezogen, schreibt die UBS. 2022 seien dies bereits 61 Prozent gewesen. Dadurch habe sich die Wohnungsnachfrage in allen anderen Gemeindetypen, am deutlichsten in den suburbanen Agglomerationsgemeinden, erhöht.

Aus diesen zogen jedoch wiederum vermehrt Haushalte in Gemeinden an den Agglomerationsrändern, aber auch in Klein- und Mittelzentren sowie in ländliche Gemeinden. 2013 lagen die Angebotsmieten innerhalb des Radius von zehn Minuten Fahrzeit noch im Schnitt elf Prozent tiefer als in der Kernstadt. 2023 waren es bereits 16 Prozent. Besonders ausgeprägt sei das Mietpreisgefälle dabei im Raum Zürich.

In Gemeinden innerhalb von zehn Fahrminuten seien die Angebotsmieten gut 20 Prozent günstiger als im Zentrum. Ab 20 Fahrminuten sei der Abschlag rund ein Drittel und ab 60 Minuten rund die Hälfte. In anderen Zentren seien diese Abschläge geringer. So betragen sie bei 20 Minuten Fahrzeit etwa fünf Prozent in Lausanne und elf Prozent in Basel.

Aufgrund der starken Zuwanderung und des nicht ausreichenden Wohnungsbaus dürften in den nächsten Jahren diese Wanderungsströme aus den Kernstädten anhalten, heisst es weiter. Dadurch verringerten sich aus Investorensicht die Risiken in den Agglomerationsgürteln sowie gut erschlossenen ländlichen Gemeinden.

Und das Umland werde auch für Investoren attraktiver. Im Fokus ständen dabei gut erschlossene Gemeinden jenseits der Kantonsgrenzen der Zentren im Fokus. Etwa in Kantonen wie Basel-Landschaft, Aargau oder Thurgau.