Ob jetzt oder in drei Monaten – Referenzzinssatz wird sinken
Die Mieter in der Schweiz können aufatmen: Eine Mietzinssenkung ist wahrscheinlich.
Auf die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz kommen Mietzinssenkungen zu. Ob der entscheidende Referenzzinssatz noch in diesem Jahr nach unten geht, ist aber offen. Spätestens im März jedoch wird es klappen. Danach dürfte sich lange Zeit nichts mehr tun.
Kommenden Montag wird das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den hypothekarischen Referenzzinssatz kommunizieren. Der vierteljährlich erhobene Durchschnittszinssatz der Hypotheken in der Schweiz dürfte dabei erneut sinken, sind sich von AWP befragte Ökonomen einig.
Denn die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat die Leitzinsen zuletzt dreimal in Folge gesenkt, zuletzt im September. Das hat auch Geldmarkt- und Fixhypotheken wieder vergünstigt.
Damit die Mieter in den Genuss einer Verbilligung kommen, müsste der Durchschnittszinssatz nun auf 1,62 Prozent sinken, nach zuletzt publizierten 1,67 Prozent. Nur dann würde der Referenzzinssatz auf 1,5 Prozent sinken.
Entscheid steht bevor
Gemäss den Berechnungen des UBS-Ökonomen Fabian Waltert ist es offen, ob der jüngste Rückgang ausreicht, um den Referenzzinssatz bereits im Dezember zu senken. Seinen Modellberechnungen zufolge «gleicht dies einem Münzwurf».
Ähnlich tönt es bei Fredy Hasenmaile von der Bank Raiffeisen: «Es zeichnet sich buchstäblich ein Entscheid auf Messers Schneide ab». Aufgeschoben ist aber nicht aufgehoben: Spätestens im März wird die Referenzzinssatzsenkung Tatsache, sind sich beide Experten einig.
Für die Mieter sind das gute Nachrichten. Denn bei einer Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte, müssen die Vermieter den Mietzins um 2,9 Prozent reduzieren – sofern sie auch die vorherigen Erhöhungen umgesetzt haben. Sie dürfen aber 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung sowie «allgemeine Kostensteigerungen» gegenrechnen.
Mieter müssen aktiv werden
Mieter können jedoch nicht erwarten, dass der Vermieter von sich aus weniger Miete verlangt, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Tut er das nicht, muss eine Mietreduktion beantragt werden – sonst bleibt die Miete gleich.
Davor war der Referenzzinssatz im Jahr 2023 zweimal innert kurzer Zeit nach oben geklettert. Denn die SNB verabschiedete sich im Herbst 2022 von ihren Negativzinsen und trat der Inflation mit markanten Leitzinserhöhungen entgegen.
Einige Vermieter nahmen dies zum Anlass, die Mieten deutlich zu erhöhen – teilweise um mehr als 10 Prozent. Die höheren Wohnungsmieten waren denn auch ein entscheidender Treiber der Teuerung hierzulande – die Zunahme konnte aber durch den Rückgang bei anderen Preisen ausgeglichen werden.
Zukunftsaussichten
Seit März wurden die Leitzinsen aber wieder um ein Dreiviertel-Prozentpunkt gesenkt – und eine weitere Senkung um ein halbes Prozent wird erwartet. Wer nun aber auf einen noch weiter sinkenden Referenzzins und damit auf noch tiefere Mieten hofft, dürfte enttäuscht werden.
«In diesem Szenario dürfte der Referenzzinssatz sich auf dem Stand von 1,5 Prozent bis Ende 2026 seitwärts bewegen», meint UBS-Ökonom Waltert. Der Grund: Der Durchschnittszinssatz, der dem hypothekarischen Referenzzinssatz zugrunde liegt, reagiert nur träge auf Veränderungen der Marktzinsen.
Denn nicht wenige Festhypotheken, die zur Berechnung herangezogen werden, wurden noch während der Negativzinsphase abgeschlossen. Und eine Verlängerung erfolgte normalerweise zu einem höheren Zinssatz. Das wird im Urteil von Waltert einen stärkeren Rückgang des Durchschnittszinssatzes verhindern.
