BGH stoppt Immobilien-Trick bei drohender Insolvenz
Das eigenen Haus als Einlage in eine Frima investieren und lediglich Wohnrecht beanspruchen? Kann man so Vermögenswerte vor der Insolvenz retten? Die Antwort lautet nein, denn auch das Wohnrecht ist pfändbar.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht am eigenen Grundstück ist pfändbar.
Damit fällt es bei einer Insolvenz des Eigentümers in die Insolvenzmasse und kann vom Insolvenzverwalter gelöscht werden, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe mitteilte. (Az. V ZB 64/21)
In dem Fall hatte ein Mann das Eigentum an seinem Grundstück als Einlage an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen. Vorher bestellte er sich selbst ein Wohnungsrecht. Einige Monate später wurde über sein Vermögen die Insolvenz eröffnet. Der Insolvenzverwalter machte die Übertragung des Grundstücks rückgängig, so dass der Mann wieder zum Eigentümer wurde. Anschliessend beantragte er die Löschung des Wohnungsrechts. Die Frage war, ob das geht.
Wohnrecht ist pfändbar
Zu den Beweggründen des Mannes im konkreten Fall teilte der BGH nichts mit. Die Einrichtung eines Wohnungsrechts gilt aber als ein möglicher Trick, um bei einer finanziellen Schieflage Vermögenswerte in Sicherheit zu bringen. Der Insolvenzverwalter würde die Immobilie gerne zu Geld machen – solange dort der bisherige Eigentümer wohnt, wird sich für das Grundstück aber kaum ein Käufer finden.
Bisher waren viele der Ansicht, dass so ein Vorgehen auch rechtlich möglich ist. Denn nach den gesetzlichen Vorschriften ist eine sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit wie das Wohnungsrecht nicht übertragbar und damit auch nicht pfändbar.
Aber der BGH stellt jetzt klar: Der Gesetzgeber hatte hier keine Konstruktion vor Augen, in der Eigentümer und Berechtigter ein und dieselbe Person sind. Die Regelung solle den Eigentümer davor schützen, dass ein von ihm eingeräumtes Wohnungsrecht einfach über seinen Kopf hinweg weitergereicht wird. In einem Fall wie hier, in dem sich jemand ein Wohnungsrecht im eigenen Haus sichere, sei dieses Recht aber «stets pfändbar». Der Insolvenzverwalter kann es also löschen lassen, um das Grundstück unbelastet verkaufen zu können.
