Ein Durchbruch im grossen Grundsteuer-Gerangel

«Alles in allem ist das eine gute Lösung», sagt der Bundesfinanzminister am Freitagnachmittag gewohnt trocken in seinem Ministerium.

Dabei verkündet der SPD-Politiker einen Durchbruch im Ringen um eine Reform, an die sich die Vorgänger nicht gewagt haben. Und an die sich auch Scholz wohl nicht gewagt hätte, wäre nicht das Verfassungsgericht auf den Plan getreten. Nun haben sich Bund und Länder auf die Grundzüge für eine Reform der Grundsteuer geeinigt.

Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliches Eigentum, wie etwa Felder; die Grundsteuer B wird für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben. Mit den Steuereinnahmen werden die kommunale Infrastruktur, Schulen, Schwimmbäder und Theater finanziert. Der Wert der Grundstücke wird bisher nach zuletzt 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Osten) festgelegten Werten berechnet. Das sei völlig veraltet, urteilte das Verfassungsgericht, nötig seien neue Bemessungsgrundlagen. Steht bis Ende 2019 kein Gesetz, fällt die Steuer weg. Daher der Zeitdruck: Das Gesetzgebungsverfahren muss bis etwa Ostern starten, um die Reform fristgerecht zu schaffen.

Sie deckt 15 Prozent kommunaler Steuereinnahmen - nach Gewerbe-, Lohn-, Einkommen- und Umsatzsteuer ist es die drittwichtigste Einnahmequelle von Städten und Gemeinden. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen 2017 bei 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B brachte 13,56 Milliarden Euro - insgesamt 14 Milliarden Euro im Jahr. Ohne das Geld drohen spürbare Leistungseinschnitte und Sparmassnahmen.

Der Vermieter kann die Grundsteuer des Gebäudes als Betriebskosten auf die Nebenkosten umlegen. Daher zahlen auch Mieter in Deutschland indirekt Grundsteuer, obwohl sie keine Anteile an der Immobilie besitzen. Unter anderem SPD, Grüne und Linke fordern, die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter abzuwälzen - dann könnte diese aber in die Kaltmieten eingepreist werden. Mieter zahlen 19 Cent im Schnitt pro Quadratmeter, bei 100 Quadratmetern 19 Euro im Monat. Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) ist gegen ein Abschaffung der Umlage auf Mieter: Denn auch sie profitieren von der kommunalen Infrastruktur.

Es sollen zur Steuerberechnung vor allem drei Punkte herangezogen werden: Das Alter des Gebäudes, der regionale Bodenrichtwert, also der Wert der Fläche, dazu die durchschnittlichen Nettokaltmieten. Die meisten Werte sind im Internet verfügbar, so dass Steuererklärungen nicht zu bürokratisch werden sollten. «Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, genügt aus Vereinfachungsgründen in der Erklärung die Angabe "Gebäude erbaut vor 1948"», heisst es in dem Eckpunktepapier von Bund und Ländern. Niedersachsens Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) betont, dass es gerade für Gewerbegrundstücke keine Mehrbelastung geben soll. Unterschiedliche Steuermesszahlen sollen sicherstellen, dass die Steuerverteilung in etwa so bleibt wie heute.

Das Berechnungsmodell wird in etwa gleich bleiben. Sie berechnet sich aus dem Wert mal die Steuermesszahl mal Hebesatz. Jede Kommune kann den Hebesatz selbst festlegen, weshalb auch Modellrechnungen schwierig sind - die Steuerbelastung ist überall unterschiedlich, im Prinzip werden tausende unterschiedliche Sätze gezahlt. Im Ruhrgebiet ist der Hebesatz besonders hoch, da viele Kommunen klamm sind. Ein Beispiel: Der Einheitswert der Immobilie beträgt 100.000 Euro. Für ein Wohnhaus beträgt die Steuermesszahl bisher 3,5 Promille. Daraus errechnet sich ein Grundsteuermessbetrag von 350 Euro (100.000 geteilt durch 1000 multipliziert mit 3,5). Diese 350 Euro werden dann mit dem Hebesatz multipliziert. Liegt dieser bei 500 Prozent, sind 1750 Euro Grundsteuer im Jahr zu zahlen - in vierteljährlichen Raten.

Im Finanzministerium hatten sich zuletzt die Abkürzungen «WUM» und «WAM» eingebürgert. «WUM» stand für ein Wertunabhängiges Modell, orientiert nur an der Fläche von Gebäuden und Grundstücken. «WAM» stand für ein wertabhängiges Modell und war aus Sicht von Scholz das Modell, das die Vorgaben des Verfassungsgerichts für eine zeitgemässe Besteuerung am besten erfüllt. Er wollte aber 36 Millionen Häuser, Wohngebäude und Grundstücke individuell bewerten und aus fünf Faktoren eine individuelle Grundsteuer errechnen lassen: Die jeweilige Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Es drohe ein «Bürokratiemonster», sagen die Gegner. Nun gibt es ein abgespecktes «WAM»-Modell - mit weniger Bürokratie.

Da auch andere Unions-Minister gesagt haben, für sie ist das Kompromissmodell ein gangbarer Weg, wächst der Druck auf Bayern, auch mitzumachen. Zumal es keinerlei Mehrheit für den eigenen Vorschlag gibt, die Steuer nur nach der Fläche zu berechnen. Denn da würde die Villa im Zentrum einer Grossstadt genauso hoch besteuert wie der Bauernhof auf dem Land. Aber gerade in gefragten Städten könnte die Umlage der Steuer auf Mieter zu neuen Belastungen führen. Bayerns Ministerpräsident Markus Söder (CSU) betont, steigende Mieten würden alle Pläne konterkarieren, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Scholz setzt darauf, dass in Städten über den Parameter des individuellen Hebesatzes und die Steuermesszahl dafür gesorgt wird, dass die Belastungen für Mieter nicht zu stark steigen. Dass sie also nach unten angepasst werden, damit beim Multiplizieren ein ähnliches Ergebnis wie bisher herauskommt. Die FDP hält das Ganze immer noch für viel zu kompliziert. Und der finanzpolitische Sprecher Florian Toncar prophezeit: «Wohnen in den Ballungsräumen wird so noch teurer werden. Das ist ein Schlag ins Kontor für die Mieter in Deutschland.»