Finanzaufsicht warnt vor Teilverkauf von Immobilien
Das eigene Haus zum Teil verkaufen und trotzdem dort wohnen können – mit einer hübschen Summe Geld auf einen Schlag. Das klingt erst einmal verlockend. Doch die Finanzaufsicht sieht viele Risiken bei den Angeboten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die deutsche Finanzaufsicht warnt vor Teilverkauf-Modellen von Immobilien, die sich meist mit dem Versprechen finanzieller Freiheit an ältere Menschen richten.
«Teilverkäufe werden als schnell, unkompliziert und lebenslang sicher angepriesen. Tatsächlich halten Teilverkäufe vieles nicht, was die Werbung verspricht», betonte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin).
Bei einem Teilverkauf verkaufen Eigentürmer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie an ein Unternehmen. Gleichzeitig bevollmächtigen sie dieses, die Immobilie später zu veräussern – spätestens im Todesfall. Bis zum Gesamtverkauf kann die Immobilie weiter bewohnt oder vermietet werden. Dafür wird ein besonderes Nutzungsrecht, in der Regel ein Niessbrauch, eingeräumt. Für die Nutzung müssen die bisherigen Eigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen.
Anbieter wie Deutsche Teilkauf, Hausanker, Heimkapital oder Engel & Völkers werben mit Teilverkauf-Modellen. Mit dem eingenommenen Geld – in einigen Fällen eine sechsstellige Summe – könnten sich Eigentümer lang gehegte Wünsche wie grosse Reisen, ein Wohnmobil, den seniorengerechten Umbau des Hauses, Renovierungen oder schlicht einen höheren Lebensstandard leisten, heisst es. Zugleich behielten sie die Kontrolle über ihre Immobilie bis hin zum Rückkauf. In der Regel richten sich die Anbieter an Senioren, die ihre Altersvorsorge in der eigenen Immobilie, aber eine relativ geringe Rente haben.
Finanzaufsicht sieht eine ganze Reihe von Tücken
Aus Sicht der Bafin gibt es bei den Modellen eine ganze Reihe von Tücken. So klinge ein hoher Teilkaufpreis verlockend. Daran bemessen sich aber den Angaben zufolge das monatliche Nutzungsentgelt sowie der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf. Und nach einem Teilverkauf fielen die laufenden Kosten einer Immobilie weiter an, auch wenn es dann einen Miteigentümer gebe.
Auch bekomme die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis «plus X» für ihren Immobilienteil, selbst wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen sei. Der festgestellte Verkehrswert, der Basis für den Teilkaufpreis ist, könne zudem vom tatsächlichen Verkaufswert abweichen.
Monatliche Gebühre teils schwer kalkulierbar
Ferner warnt die Bafin vor «teilweise unkalkulierbaren» monatlichen Gebühren. «Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt.» Gewöhnlich sei die Gebühr für eine bestimmte Dauer, etwa zehn Jahre, festgeschrieben. Danach könne es eine Erhöhung geben. Wer das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen könne, dem drohe der Hausverkauf und der Auszug. Und ein Rückkauf sei so teuer, dass dies oft nur eine theoretische Option sei.
Viele Nachteile zeigten sich erst später, etwa wenn das Haus oder die Wohnung dann tatsächlich an einen Dritten verkauft wird, stellt die Bafin fest. «Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung», sagte Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch. «Er ist riskant und kann teuer werden.» Aus Verbraucherschutzsicht könne er nur warnen, den «allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilien-Teilverkäufe blind zu vertrauen».
Angebote vergleichen
Die Bafin rät, Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen, Vertrauenspersonen einzubinden oder Verbraucherzentralen zu kontaktieren. Alternativen zum Teilverkauf könnten etwa spezielle Hypothekendarlehen von Banken für ältere Menschen sein.
Die Verträge der Modelle seien sehr komplex und schwer zu durchdringen, meint auch Katharina Lawrence, Juristin bei der Verbraucherzentrale Hessen. «Selbst für einen Juristen wird es schwierig.» Viele Senioren schämten sich zu sagen, dass sie nur eine geringe Rente hätten. Ein Treppenlift lasse sich aber auch mit einem Bankkredit finanzieren. In jedem Fall lohne es für Interessenten, eine Entscheidung zum Teilverkauf sorgfältig abzuwägen. «Es ist das letzte grosse Finanzgeschäft, was sie in ihrem Leben machen.»
