Staat packt Deckel auf Mieten in Berlin

Revolution auf dem Wohnungsmarkt oder verfassungswidriger Irrweg? Am Dienstag hat der rot-rot-grüne Senat einen Gesetzentwurf für einen bundesweit bisher einmaligen Mietendeckel beschlossen. Auf Vermieter wie Mieter kommt einiges zu.

Berlin will die Mieten für 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 einfrieren. Damals hatte der Senat erste Eckpunkte des Vorhabens beschlossen.

Die sich seit Jahren drehende Spirale, bei Neuvermietungen grundsätzlich höhere Mieten aufzurufen und im Bestand regelmässig draufzusatteln, soll so gestoppt werden. Berlins Regierungschef Michael Müller (SPD) spricht von einer Atempause für Mieter. Das Gesetz soll Anfang 2020 in Kraft treten und gilt für alle Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden.

Teil des Gesetzentwurfes ist eine Tabelle mit solchen Obergrenzen je nach Baujahr und Ausstattung der Wohnung. Der Höchstwert liegt bei 9,80 Euro kalt je Quadratmeter. Grundlage ist der Mietenspiegel 2013 – in jenem Jahr galt der Wohnungsmarkt in Berlin noch als gesund. Auch der allgemeinen Preisentwicklung seither wurde Rechnung getragen.

In zwei Fällen dürfen Vermieter die Obergrenzen überschreiten: Sind Wohnungen besonders hochwertig ausgestattet, können sie einen Euro je Quadratmeter draufschlagen. Auch im Falle von Modernisierungen für mehr Klimaschutz und Barrierefreiheit soll ein Aufschlag von maximal einem Euro erlaubt sein.

Sie dürfen bei Neuvermietungen nicht überschritten werden. Eine Wohnung darf also beim Einzug eines neuen Mieters nicht teurer als für den Vormieter sein und dürfte – wenn der alte Mietpreis über der Obergrenze lag – in vielen Fällen sogar billiger werden.

Das soll bei «Wuchermieten» möglich sein, die mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen liegen. Mieter sollen dann beim Senat eine Absenkung auf diesen Wert beantragen können. Kompliziert wird es, weil noch Zu- oder Abschläge auf Basis der Lage möglich sein sollen.

In Berlin sind die Angebotsmieten zuletzt schneller gestiegen als anderswo. Sie haben sich bis 2018 laut Bundesbauministerium innerhalb von zehn Jahren auf durchschnittlich 11,09 Euro je Quadratmeter kalt verdoppelt. Und der Trend hält an: Für 2019 kommt das Portal Immowelt auf 11,60 Euro. Selbst Normalverdiener tun sich schwer, in manchen Stadtteilen noch eine Wohnung zu finden, die in ihr Budget passt.

Angesichts niedriger Zinsen und der Attraktivität Berlins hat sich die Hauptstadt zu einer Spielweise für internationale Investoren und Rentenfonds entwickelt. In Erwartung hoher Gewinnmargen haben sie sich hier wie auch in anderen Metropolen zu «Mondpreisen» eingekauft, wie Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier einmal kritisierte.

Nun wollen sie das bei der Miete wieder reinholen. Gleichzeitig wird Wohnraum knapp, weil der Neubau der Nachfrage hinterherhinkt. Ein Grund: Hohe Grundstückspreise und immer komplexere Auflagen machen Bauen teurer. Folge: Es entsteht zu wenig preisgünstiger Wohnraum.

Sie lautet «Bauen, Kaufen, Deckeln». Der Senat setzt also auf einen Dreiklang aus forciertem Neubau, dem Rückkauf einst privatisierter Wohnungsbestände und dem Mietendeckel.

Eine Bürgerinitiative hat noch eine andere Idee und zur Enteignung grosser Immobilienkonzerne ein Volksbegehren angestrengt. Linke und Grüne finden das gut. Der Regierende Bürgermeister Müller lehnt ein solches Vorgehen strikt ab.

Darüber gehen die Meinungen in Politik und diversen Rechtsgutachten auseinander. Als sicher gilt, dass der Eingriff in die Eigentumsrechte Klagen nach sich zieht und Gerichte bis hin zum Bundesverfassungsgericht beschäftigen wird.

Die Frage ist zudem, ob das Land überhaupt Mieten regulieren darf. Der Senat sagt «ja», da seit der Föderalismusreform 2006 zwar der Bund für Mietenpolitik, die Länder indes für Wohnungswesen zuständig sind.

Inwieweit ein jahrelanges juristisches Tauziehen Mietern hilft, bleibt abzuwarten. Kassieren Gerichte den Mietendeckel, könnten sie sich womöglich mit Mietnachforderungen konfrontiert sehen.