Referenzzinssatz steht laut UBS vor Wendepunkt
Laut der UBS könnten die Mieten nächstes Jahr steigen. Zuvor sank der Referenzzinssatz immer, zum ersten Mal ist nun eine Steigung zu verzeichnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Referenzzinssatz steht laut der UBS kurz vor einem Wendepunkt.
- Er soll nun nach einem kontinuierlichen Rückgang steigen.
- Höhere Mieten wären die Folgen eines Anstiegs.
Eine Wende droht: Seit der Einführung des hypothekarischen Referenzzinssatzes ist er immer gesunken. Laut der Grossbank UBS dürften die Mieten bereits nächstes Jahr nach oben angepasst werden. Bis 2025 bis zu 20 Prozent, je nach Inflationsrate.
Der hypothekarische Referenzzinssatz, an dem sich die Mietpreise orientieren, wurde im Jahr 2008 lanciert. Ziel war es, die Mietzinsgestaltung landesweit zu harmonisieren. Seit seinem Bestehen ist der Referenzzinssatz von 3,50 auf 1,25 Prozent gesunken.
Mietpreise könnten bis um 6 Prozent ansteigen
Die Inflation und die steigenden Zinsen dürften dem jetzt ein Ende setzen. Bereits für den März 2023 erwartet die UBS zum ersten Mal seit der Einführung einen Anstieg des Referenzzinssatzes. Der Anstieg wird auf einen Viertelprozentpunkt geschätzt, wie aus einer am Montag veröffentlichten Analyse der Grossbank hervorgeht.
Ein weiterer Anstieg im September 2023 sei zudem «wahrscheinlich». Die auf dem aktuellen Referenzzinssatz basierenden Mieten dürften gemäss Mietrecht per Ende 2023 um insgesamt 6 Prozent erhöht werden. Der Teuerungsausgleich ist davon ausgenommen.
Höhere Nebenkosten, höhere Mietzinsen
Die Prognose der UBS basiert dabei auf der Annahme, dass die langfristigen Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten stabil bleiben. Ausserdem wird angenommen, dass die SNB weiter an der Zinsschraube dreht. Sprich verteuern sich die Geldmarkthypotheken im Dezember 2022 nochmals um einen halben Prozentpunkt.
Mieterinnen und Mieter dürften also neben den steigenden Nebenkosten auch mit steigenden Grundmieten belastet werden. Die Vermietungen wären bei einem höheren Referenzzinssatz ab März 2023 in der Lage, die Mieten ab Juli 2023 zu erhöhen.
«Auch die seit der letzten Mietzinsanpassung kumulierte Teuerung im Umfang von 40 Prozent kann auf die Mieten abgewälzt werden.» Dies schreiben die UBS-Experten. Will heissen: Angesichts der anziehenden Inflation könnten die Vermietungen in einem ersten Schritt sogar die Miete um 4 bis 5 Prozent anheben. Anschliessend kann der Mietzins bis Ende 2023 gar um gesamthaft 7 bis 8 Prozent angehoben werden.
Nicht alle Mietverträge wären von Preisanstieg betroffen
Und es könnte noch dicker kommen: Die UBS prognostiziert, dass sich der hypothekarische Referenzzinssatz in den nächsten Jahren auf einem Niveau von 2,5 Prozent normalisiert. So könnten die Mieten bis 2025 «je nach Inflationsrate» um rund 20 Prozent angehoben werden.
Die Grossbank betont aber auch, dass nur ein Teil der Mietverträge von der Erhöhung des Referenzzinssatzes direkt betroffen sein wird. Denn nur etwa 20 Prozent der Mieter hätten nach Senkungen des Referenzzinssatzes von ihrem Recht auf Mietzinsreduktion Gebrauch gemacht. Zudem dürften nicht alle Vermieter die Preise erhöhen, heisst es weiter. Denn «der finanzielle Spielraum bei Mietern durch die gestiegenen Nebenkosten wurde bereits verengt».
Hinzu komme, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bei einer solchen Aufwärtsbewegung wohl zunehmend hinterfragt werden würde: Eine Reformierung bis hin zur Abschaffung des Referenzzinssatzes liegt laut UBS durchaus im Bereich des Möglichen.
