Dietlikon: Weisung 2025 für die Liegenschaftenbewertung

2020 stellten sowohl das Steuerrekursgericht (1 ST.2019.121) wie auch das Verwaltungsgericht (SB.2020.00088) fest, dass die aufgrund Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (Weisung 2009) berechneten Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte nicht mehr bundesrechtskonform sind.

Nach den bundesrechtlichen Vorgaben dürfen die Vermögenssteuerwerte von Liegenschaften nicht tiefer als 70 Prozent des Verkehrswerts und die Eigenmietwerte nicht tiefer als 60 Prozent der Marktmiete liegen.

Ein vom kantonalen Steueramt in Auftrag gegebenes Fachgutachten der Wüest Partner AG von 2021 hat ergeben, dass seit dem Inkrafttreten der Weisung 2009 im Kanton Zürich die Verkehrswerte für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Mittel um über 50 Prozent und die Mieten von Mietwohnungen um rund 15 Prozent gestiegen sind.

Aufgrund der Gerichtsentscheide sowie der Feststellungen im Gutachten hat der Kanton den Entwurf der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2025 (Weisung 2025) erstellt und die Unterlagen den Gemeinden zur Vernehmlassung unterbreitet.

Das Steueramt hat den Weisungsentwurf und den Ergebnisbericht der Wüest Partner AG geprüft und stichprobenweise einzelne Bewertungen erstellt.

Die vorgeschlagenen Lageklassenänderungen wurden ebenfalls überprüft.

Grundsätzlich werden an der bisherigen schematisch-formelmässigen Bewertung keine grossen Änderungen vorgenommen.

Hauptsächlich werden die Parameter an das aktuelle Markt- und Zinsumfeld angepasst.

Das Steueramt hat festgestellt, dass die bisherigen Lageklasseneinteilungen, bis auf das Gebiet Industriestrasse/Dübendorferstrasse (1. Bautiefe), beibehalten werden.

Das erwähnte Gebiet wird neu von der Lageklasse 5 auf die Lageklasse 4 aufgewertet, was im Gesamtkontext nachvollziehbar ist und Sinn macht.

Die durch die Lageklassen bestimmten respektive vorgeschlagenen Landwerte sind im Vergleich mit den in der Gemeinde Dietlikon erfolgten Handänderungen tendenziell stimmig.

Wo Landpreise (wegen der nicht in ausreichender Zahl vorhandenen Vergleichshandänderungen von unbebauten Grundstücken) fehlen, wurden diese durch Wüest Partner mittels Methoden ermittelt, die in der Immobilien-Ökonomie etabliert sind.

Die Neubewertung führt bei den Vermögenssteuerwerten zum Teil zu massiven Wertsteigerungen.

Der direkte Vergleich mit kürzlich stattgefundenen Handänderungen zeigt aber, dass die formelmässig berechneten Werte trotzdem noch unter den aktuellen Kaufpreisen beziehungsweise Verkehrswerten liegen.

Trotz zum Teil massiv höherer Steuerwerte fällt die Steigerung bei den Eigenmietwerten weniger stark aus.

Dies vor allem deshalb, weil der Ableitungssatz bei Einfamilienhäusern von bisher 3,5 auf 2,4 Prozent und beim Stockwerkeigentum von 4,25 auf 3 Prozent gesenkt wurde.

Aufgrund der Vergleichsberechnungen kam der Gemeinderat zum Schluss, dass die Vorgaben und Werte für Dietlikon insgesamt korrekt sind.

Wo die formelmässige Berechnung zu einem unrealistischen Ergebnis führt, besteht nach wie vor die Möglichkeit einer Individualbewertung.