Studie: Atempause für Mieter
Seit rund zehn Jahren läuft der Immobilienboom in Deutschland schon. Doch nun könnten die Zeiten rasant wachsender Mieten vorbei sein, heisst es in einer neuen Studie. Anders sieht es beim Kauf von Wohnungen aus.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach Jahren kräftig steigender Mieten in vielen Städten sehen Experten Anzeichen einer Beruhigung am Immobilienmarkt.
Im dritten Quartal stagnierten die Neuvertragsmieten im Bundesdurchschnitt, teilte der Immobilienspezialist F+B in Hamburg mit.
Gemessen am zweiten Quartal habe es in einigen der 50 teuersten Städte Deutschlands gar Rückgänge gegeben, so das Institut, das Daten für Mietspiegel erstellt sowie Städte und Gemeinden berät. Vermieter seien wegen der Regulierung der Wohnungsmärkte vorsichtiger, meinen die Forscher. Bei den Kaufpreisen etwa für Eigentumswohnungen sieht F+B hingegen keine Entspannung.
Die Neuvertragsmieten in begehrten Städten wie Köln, Würzburg, Ingolstadt und Karlsruhe seien etwas gefallen, heisst es in dem Papier, das der Deutschen Presse-Agentur vorliegt.
Die Rede ist von Rückgängen von 0,5 Prozent in Karlsruhe bis 1,3 Prozent in Ingolstadt. In Berlin, wo der rot-rot-grüne Senat am Dienstag ein Gesetz für einen Mietendeckel auf den Weg brachte, gab es demnach ein deutliches Minus von 1,4 Prozent. In Esslingen fielen die Neuvertragsmieten noch stärker um 2,5 Prozent zum zweiten Quartal.
Die Daten legten eine allmähliche Marktberuhigung nahe, erklärte F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner. Ein Grund sei die zunehmende Regulierung des Wohnungsmarktes etwa in der Hauptstadt. «Vermieter agieren bei neuen Verträgen angesichts der politischen Grosswetterlage zurückhaltender.» Zudem wirke die verschärfte Mietpreisbremse. Seit Januar müssen Vermieter die Konditionen alter Mieter offenlegen und bei überhöhten Mieten auch Geld zurückzahlen.
Neuvertragsmieten bilden nur einen kleinen Teil des Immobilienmarktes ab, signalisieren aber die Richtung. Auch lässt sich die Stagnation von Juli bis September schwer als Ausreisser bezeichnen, da F+B schon das dritte Quartal in Folge eine Stabilisierung der Mieten beobachtet.
Zu Jahresbeginn waren die Mieten in neuen Verträgen gemessen am Vorquartal erstmals seit 2005 leicht gefallen, im zweiten Quartal wuchsen die Mieten im Schnitt ebenfalls nicht. Eine ähnliche Entwicklung beobachtet der Immobilienspezialist Empirica: Ihm zufolge steigen die Mieten in Metropolen immer langsamer, in manchen deute sich eine Stagnation an.
Die Daten bedeuten aber nicht, dass Mieter vollends aufatmen können. F+B misst eine Stagnation der Neuvertragsmieten nur zum zweiten Quartal 2019 (plus 0,0 Prozent). Gemessen am Vorjahresquartal ging es Schnitt um weitere 0,7 Prozent nach oben - in nachgefragten Städten teils deutlich kräftiger. Die Bestandsmieten, die den Grossteil des Marktes abbilden, kletterten von Juli bis September um 0,3 Prozent gemessen am zweiten Quartal und um 1,4 Prozent zum Vorjahresquartal.
Dennoch sind die neuen Daten im seit rund zehn Jahren laufenden Immobilienboom bemerkenswert. Binnen eines Jahrzehnts sind die Neuvertragsmieten im Bundesschnitt nach Angaben von F+B um fast 20 Prozent geklettert. Während auf dem Land viele Wohnungen leer stehen, gingen die Mieten in manchen begehrten Städten durch die Decke.
Der Rückgang der Neuvertragsmieten nun in Berlin ist nun gerade für die Debatte dort heikel. Der Senat in der Hauptstadt will die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen, die vor dem Jahr 2014 gebaut wurden, fünf Jahre lang einfrieren. Demnach sollen maximal 9,80 Euro Kaltmiete je Quadratmeter erlaubt und auch Rückzahlungen bei überhöhten Mieten möglich sein. So will Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) die Mietsteigerungen in der Hauptstadt eindämmen. «Viele Menschen kommen da an die Grenzen ihrer Möglichkeiten», sagte er.
Derweil laufen die Kaufpreise den Mieten davon. Eigentumswohnungen verteuerten sich laut F+B im dritten Quartal um 1 Prozent gemessen am Vorquartal und um satte 5,9 Prozent zum Vorjahr - viel stärker als Ein- und Mehrfamilienhäuser. «Trotz Warnungen vor einer Preisblase vor dem Hintergrund eines sich anbahnenden Konjunkturabschwungs geht die Schere zwischen Preisen und Miete auseinander», sagte Leutner.
Er verwies etwa auf Warnungen der Bundesbank, wonach Wohnungen und Häuser in Städten bis zu 30 Prozent überteuert seien. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten habe die Erwartungen von Geldhäusern erneut weit übertroffen, hatte die Bundesbank erst am Dienstag mitgeteilt.
Doch angesichts der Niedrigzinsen und Milliarden an freiem Kapital an den Finanzmärkten fliesse viel Geld in den deutschen Immobilienmarkt. «Insofern rechnet F+B aktuell nicht mit einer Trendwende.»
Eine Ausnahme könnte Berlin sein, wo die Opposition Klagen gegen den Mietendeckel angekündigt hat. Dort konzentrierten sich Investoren auf Neubauten und warteten mit Instandhaltungen ab, beobachtet F+B. «Sie hoffen, die regulatorische Durststrecke zu überstehen.» Viele hätten sich mit vorübergehenden Einbussen abgefunden, meint Leutner. «Sollte aber der Mietendeckel vor Gericht Bestand haben, ist mit Preisrückgängen auf breiter Front zu rechnen.»
