Hypothek: Die wichtigsten Fragen rund um den Kauf von Immobilien
Wenn Sie in der Schweiz Immobilien kaufen wollen, finanzieren Sie diese in der Regel über eine Hypothek. Dabei müssen Sie aber einige Regeln beachten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Hypothek deckt maximal 80 Prozent des Finanzierungsbedarfs einer Immobilie ab.
- Die Kosten für die Hypothek sollten nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen.
Immobilien werden in den seltensten Fällen direkt komplett bezahlt. Die typische Form der Finanzierung in der Schweiz ist die Hypothek. Die Hypothekenforderungen in der Schweiz belaufen sich aktuell laut Bundesamt für Statistik auf etwa 1185 Milliarden Franken. Eine vollständige Abzahlung einer privaten Immobilie kann zwischen 15 und 35 Jahren dauern.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist eine besondere Form des Kredits, die bei Immobilien angewendet wird. Die Bank leiht Ihnen bis zu 80 Prozent der Finanzierungssumme und Sie sind von Anfang an Besitzer der Immobilie. Bei Bestandsbauten können Sie also sofort einziehen (oder die Immobilie vermieten). Allerdings besitzt die Bank einen Schuldschein.
Wenn Sie Ihre Hypothek nicht mehr bezahlen können, darf die Bank die Immobilie verwerten. In der Regel bedeutet dies, dass die Bank das Haus oder die Wohnung versteigern lässt. Die Erlöse aus der Versteigerung nutzt sie dann zur Kompensation ihrer Verluste. Sind Sie bereits in die Immobilie eingezogen, müssen Sie wieder ausziehen.
Was ist die Tragbarkeit einer Hypothek?
Wenn Sie Ihre Bank auf eine Hypothek ansprechen, wird sehr schnell das Thema Tragbarkeit auftauchen. Gemeint ist damit die Frage, ob Sie sich die Immobilie leisten können – das heisst, ob sie tragbar ist.
Als Faustregel gilt, dass nicht mehr als ein Drittel des Einkommens für die Wohnkosten aufgewendet werden sollte. Wenn Sie 5000 Franken verdienen und die Hypothek 3500 Franken im Monat kosten würde, ist sie nicht tragbar.
Möglicherweise können Sie das zweite Einkommen Ihrer Partnerin oder Ihres Partners miteinbringen. Bei 1750 Franken pro Person wäre die Hypothek tragbar. Oder Sie sparen auf einen höheren Eigenbetrag. Dann fallen die Hypothek und die Monatsraten später kleiner aus.
Was ist das Eigenkapital bei Immobilien?
Kaum eine Bank finanziert Immobilien zu 100 Prozent. Entsprechende Angebote sind aufgrund hoher Zins- und Tilgungsraten meist sehr unvorteilhaft. Typisch für die Schweiz ist ein Eigenkapital von 20 Prozent. Das bedeutet: Kostet Ihr Traumhaus 300'000 Franken, müssen Sie mindestens 60'000 Franken Eigenkapital mitbringen.
Dabei muss es sich wiederum zur Hälfte um sogenanntes hartes Eigenkapital handeln: Dies sind Ersparnisse, Aktien und andere Wertpapiere, Lebensversicherungspolicen und Schenkungen von Familienmitgliedern (zum Beispiel als vorgezogenes Erbe). Auch die Vorsorge aus der Säule 3a fällt darunter. Als weiches Eigenkapital gilt dagegen die Vorsorge aus der Pensionskasse, wenn Sie diese vorzeitig nutzen.
Welche verschiedenen Hypotheken gibt es?
Gut zu wissen: Es gibt unterschiedliche Formen von Hypotheken. Wenn Sie Planungssicherheit bevorzugen, wählen Sie eine Festverzinsung. Dies bedeutet, dass der Zinssatz über die gesamte Laufzeit der Hypothek gleich bleibt.
Steigen die Zinsen, müssen Sie keine höheren Raten befürchten. Allerdings profitieren Sie auch nicht von sinkenden Zinsen.
Mehr Flexibilität bietet eine SARON-Hypothek, die auf dem SARON (Swiss Average Rate Overnight) basiert. Der Zinssatz wird dabei jedes Quartal an den aktuellen SARON-Zinssatz angepasst.
Sie profitieren dabei im Vergleich zur Festhypothek von günstigeren Zinsen. Allerdings kann es natürlich auch sein, dass die Zinsen in die Höhe schiessen.
Dagegen können Sie sich auf zwei Arten wappnen. Sie wandeln die Hypothek zum nächsten Quartal in eine Festhypothek um oder Sie sparen eine zusätzliche Summe an. Steigen Ihre Amortisationsraten dann aufgrund der höheren Zinsen, greifen Sie auf diesen Spartopf zurück.
Welche Kosten entstehen noch für Immobilien?
Wenn Sie über einen Immobilienkauf nachdenken, müssen Sie mit weiteren Kosten neben der eigentlichen Kaufsumme rechnen. Dies sind zum einen die bereits erwähnten Zinsen. Ihre Höhe hängt von zahlreichen Faktoren wie der Kaufsumme, dem Zustand und der Lage der Liegenschaft ab. Auch Ihre eigene Finanzkraft spielt eine Rolle.
Denken Sie bei der Kalkulation Ihrer monatlichen Belastungen auch an die laufenden Kosten für Ihre neue Immobilie: Dazu gehören die anfallenden Steuern und Nebenkosten wie Strom und Wasser.
Die Nebenkosten betragen bei Häusern mehrere Hundert Franken pro Monat. Dazu kommen Unterhaltskosten wie Renovierungen und Wartungsarbeiten. Rechnen Sie diese also noch hinzu, wenn Sie überlegen, wie teuer Ihre neue Immobilie sein darf.
